10 foncières cotées (REIT, SIIC) à détenir en 2024
Les REITs constituent une protection naturelle contre l'inflation à moyen-long terme. Voici mon top 10 favori de ce secteur après deux années sombres.
Les médias s’enflamment sur la baisse de l’inflation. Sauf que pour l’instant, elle est liée à des effets de base sur les prix de l’énergie. Pour 2024, nous ne bénéficierions plus de ce vent favorable. D’autant que nous avons des facteurs structurels qui présageraient que l’inflation va rester élevée au-delà de sa moyenne des années 2010.
Si j’étais à votre place, je me résoudrai à ce que les taux d’intérêt restent plus élevées qu’auparavant. Comme la FED et la BCE veulent stabiliser l’inflation à hauteur de 2 %, leurs perspectives de baisse de taux seraient en réalité moins fortes que prévues. En toute franchise, je ne les vois pas revenir proche de zéro.
C’est pourquoi je suis BULLISH sur les actifs réels, et plus particulièrement les foncières cotées (REIT, SIIC) qui constituent une protection naturelle contre l’inflation à moyen-long terme. À la condition qu’elle reste soutenable entre 2 à 5 %. Ajoutez à ça, les foncières cotées offrent la possibilité d’investir dans plusieurs types de propriétés autres que les bureaux et les commerces, et donc une large diversification sectorielle difficile à égaler.
Voici à présent mon top 10 favori de ce secteur, qui malgré le rebond de fin d’année 2023, reste globalement bon marché. Dans la mesure du possible, mes critères de sélection sont respectivement :
Croissance des revenus locatifs sur 5 ans > 3 %
Croissance de l’EPRA/action ou du FFO par action > 3 %
Taux de couverture des intérêts > 2
FFO payout ratio ou équivalent < 90 %
Taux d’occupation > 90 %
J’évite les bureaux traditionnels, les hôtels, les établissement de santé et les REITs hypothécaires
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10. Argan (ARG)
Argan est une REIT française spécialisée dans la location d’entrepôts de logistique. Elle est uniquement présente en France avec un portefeuille de clients de premier plan.
Points forts :
Marché de l’immobilier logistique en forte expansion en Europe
Portefeuille de clients de premier plan : Carrefour, Geodis, Amazon, Auchan, Decathlon
Relocalisation des chaînes d’approvisionnements
9. Mapletree Industrial Trust (MEU8)
Mapletree Industrial Trust est une REIT singapourienne focalisée dans la location d’entrepôts de logistique et de data centers. Elle est présente à Singapour, aux États-Unis et au Japon.
Points forts :
Diversification géographique du portefeuille immobilier dans des pays géopolitiquement stables
Réduction de la dépendance à la Chine sur les chaînes d’approvisionnements
Portefeuille de clients de premier plan : AT&T, HP, Bank of America
8. Mapletree Logistics Trust (M44U)
Mapletree Logistics Trust est une REIT singapourienne focalisée dans la location d’entrepôts de logistique et de data centers. Elle est présente dans 9 pays de l’Asie-Pacifique.
Points forts :
Marché de l’immobilier logistique en forte expansion en Asie-Pacifique
Diversification géographique du portefeuille immobilier par pays et par type d’actifs pour réduire les risques et générer des revenus stables
Portefeuille de clients de premier plan : Jd.com, CWT, Cainiao, Alibaba
7. CTP NV (CTP)
CTP NV est une REIT néerlandaise qui se concentre sur le développement, la propriété et la gestion de parcs industriels et logistiques en Europe centrale et orientale.
Points forts :
Diversification géographique du portefeuille immobilier par pays et par type d’actifs pour réduire les risques et générer des revenus stables
Relocalisation des chaînes d’approvisionnements
Portefeuille de clients de premier plan : DHL, Maersk, DSV, Kuehne+Nagel, Lidl
6. Montea (MONT)
Montea est une foncière cotée belge spécialisée dans la location d’entrepôts de logistique et industriels. Elles est principalement présente en Belgique et aux Pays-Bas, et aussi en France et en Allemagne.
Points forts :
Marché de l’immobilier logistique en forte expansion en Europe
Relocalisation des chaînes d’approvisionnements
Portefeuille de clients de premier plan : Amazon, DHL, Reko, Postnl, ID Logistics
5. Shurtgard Storage (SHUR)
Shurgard Self-Storage est une foncière cotée belge spécialisée dans la location de box de stockage, des espaces pour ranger des biens qui prennent trop de place dans un appartement. Elle est présente en Belgique, aux Pays-Bas, en Allemagne, au Royaume-Uni, en France et en Scandinavie (Suède et Danemark).
Points forts :
Potentiel de croissance du marché de l’immobilier de stockage sous-exploité en Europe
Positionnement dans plusieurs sous-marchés de l’immobilier de stockage : déménagement, rénovation, rangement de pneus, rangement et classification d’archives
4. Vici Properties (VICI)
Vici Properties est une REIT américaine qui détient et gère des biens immobiliers liés aux jeux, aux loisirs et aux événements. Son portefeuille immobilier comprend 93 propriétés situées dans 19 États des États-Unis et au Canada. Ces propriétés comprennent des casinos, des hôtels, des centres de congrès, des salles de spectacle et des terrains de golf.
Points forts :
Contrats de location de longue durée > 30 ans
Meilleure indexation des prix des loyers
Portefeuille de clients de prestige : Caesars Entertainment, MGM Resorts International et Wynn Resorts
Barrières à l’entrée élevées
3. Prologis (PLD)
Prologis est une REIT américaine spécialisée dans le développement, la propriété et la gestion d'entrepôts, dont elle est le leader mondial de l'immobilier logistique.
Son portefeuille immobilier comprend plus de 1 500 propriétés logistiques situées dans 19 pays. Ces propriétés sont occupées par un large éventail d'entreprises, notamment des fabricants, des distributeurs et des logisticiens.
Points forts :
Position de leader dans les pays développés
Contrats de location d’une durée moyenne de 9 ans
Stratégie orientée sur la relocalisation des chaînes d’approvisionnement et les marchés porteurs (mobilité, robotisation)
Portefeuille de clients de prestige : Amazon, Home Depot, FedEx, UPS, Maersk, Zozo, Walmart, GXO, DSV,
2. American Tower Corp (AMT)
American Tower Corp est le leader mondial des infrastructures de réseaux sans fil en passant par les tours cellulaires qui alimentent la 5G, les petits réseaux cellulaires et les milliers de kilomètres de fibre pour le fonctionnement d’Internet mobile et fixe. L’entreprise est présente dans 26 pays répartis Amérique du Nord, Asie-Pacifique, Afrique, Europe, et en Amérique latine.
Points forts :
Pouvoir de fixation des prix liée à la rareté relative des tours cellulaires, leur mobilité et la faible latence
Portefeuille de clients de premier plan : AT&T, Verizon, Orange, Vodafone, Telefonica, TIM
Diversification opportune dans les data centers suite à l’acquisition de CoreSite
1. Realty Income (O)
Realty Income est une REIT américaine qui détient, gère et loue des murs de commerces essentiel focalisé dans le retail tels que les épiceries, les pharmacies, les stations-services, les magasins discount, le bricolage, la restauration rapide, etc.
Son portefeuille immobilier comprend 13 282 propriétés réparties dans 85 industries. Géographiquement, Realty Income est présente dans 50 États américains, à Porto-Rico et dans 7 sept pays en Europe.
Points forts :
Contrats de location auxquels les locataires paient l’ensemble des charges liées à la propriété = > Économies d’échelle
Diversification en Europe où le marché des baux commerciaux est sous-exploité
Diversification mesurée du portefeuille immobilier dans l’industrie, les data centers et les casinos
Portefeuille de clients de premier plan : Dollar General, Dollar Tree, Walgreens, Walmart, Tesco, Asda, Sainsbury, Wynn Resorts, Tractor Supply, Starbucks
Bon investissement dans les REIT en 2024
Les REITs ont entamé un rebond spectaculaire depuis fin octobre 2023, mais il reste un long chemin à parcourir. Beaucoup de REITs que ce soient en Amérique du Nord, en Europe ou en Asie, restent sous-évaluées et peuvent offrir un potentiel de hausse important.
Cependant, jouez sur un rattrapage de la décote n’est pas systématiquement une opportunité d’investissement. Vous devez toujours analyser les fondamentaux : croissance des revenus locatifs, croissance de l’EPRA Earnings par action ou du FFO par action, niveau d’endettement, solidité du dividende.
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Note de mise en garde : Les actions citées dans cet article ne sont pas des recommandations à l’achat ou des conseils d’investissement. Le lecteur devra approfondir ses recherches suite à la lecture de l’article dans le cadre d’une potentielle décision d’investissement. DivOption Zen (ou le fondateur de la newsletter) se désengage de toute responsabilité sur vos actions.